人才新政利好下的杭州,流动人口的购房需求有何变化?

导 读

新经济推动下,高学历流动人口占比近乎翻番购买力显著提升。

◎作者 / 马千里、邱娟

在互联网经济的带动下,杭州近些年城市地位显著上升,稳坐“新一线城市”的头把交椅。近日BOSS直聘发布的《2020年求职趋势调查》问卷中,杭州成为一线城市流出后的首选城市,占一线城市流出人才总量的5.8%。另一方面,杭州要吸引人才上也不遗余力,2019年4月,杭州放宽落户政策,全日制大学专科及以上、在杭工作并缴纳社保的人才可直接落户;8月份政府提高应届高学历毕业生生活补贴政策,除补贴金额提高外,本科生留杭也有补贴;加之杭州在互联网巨头阿里巴巴、网易的带动下,无疑是这轮抢人混战的最大获利者。

根据杭州市委人才办最新数据显示:2019年前8月,杭州新引进大学生14.09万人,每个月基本呈现梯度上升趋势,前8月人才流入量同比增长超过100%大量的外来人口尤其是高端人才流入给杭州带来大量潜在的置业需求。下文我们将利用流动人口调研数据,通过对外地人留在杭州的规模、流动人口变动情况、居留意愿等多个指标进行分析,来探讨杭州外来人口的置业需求以及未来趋势。

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流动人口规模:流动人口超200万

人才新政影响下人口增速显著

受益于互联网经济和科技创新的推动,杭州经济活力不断提升,人才和劳动力吸引力不断增强,常住人口规模快速增长,2018年常住人口规模达980.6万人,较2017年增加了33.8万人,较2017年常住人口增量扩大5.8万人,按照这一速度,2019年杭州常住人口规模大概率突破千万。值得注意的是,在这近千万常住人口中,2018年流动人口(非户籍常住人口)达206.5万人,超过常住人口总量的20%,就历史数据来看,自2015年开始,流动人口总量呈现逐渐递增之势,并且增速从2015年的3%增至2018年的7%,外来人口流入速度越来越快。

从增加的常住人口结构来看,2018年增加的33.8万常住人口中,人口自然增长量仅6万人,机械增加量达27.8万人。这很大程度是由于近些年杭州加大了引人的力度和补贴力度,加之自身经济发展较好,因此人口增量显著。

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流动人口现状:新经济推动下高学历人口

占比近乎翻番,购买力显著提升

在互联网巨头阿里巴巴的带动下,杭州俨然成为创业者的天堂、无数互联网从业者都视杭州为“中国的硅谷”,杭州流动人口的学历有了很大程度的提升,卫健委开展的全国流动人口调研数据显示:2017年杭州大专及以上学历流动人口占流动人口总数的18.2%,较2013年的9.3%几乎实现了翻番,其中本科及以上学历流动人口占总流动人口比重达7.6%。

在收入方面,2013年大专以上流动人口的平均月工资收入为4165元,2017年,这一数值涨至7547元,涨幅高达81%;而就全部流动人口来看,2013年平均月工资收入3451元,而2017年仅涨至5622元,涨幅仅有63%。由此可见,在高学历、高素质人才的推动下,杭州流动人口的收入水平有了显著的提升,购买力势必也有一定程度的增加。

从外来人口的住房情况来看,有超七成流动人口是通过租房来解决住房问题的,平均房租在1100元/月,占月平均收入的20%,住房支出比重与全国平均水平无异;值得注意的是,仅有7.7%的人拥有自住房,比全国平均低了16.8个百分点。

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居留意愿:高学历居留意向超9成

租金压力下低收入群体返乡意愿强

不同学历的流动人口在落户意愿、居留意愿和居留时间上存在较大差异。首先,从落户意愿上来看,大专及以上学历流动人口的落户意愿占比高达六成,远高于大专以下流动人口的落户意愿37%;从居留意愿上来看,大专及以上流动人口居留意愿超9成,较非高学历者的居留意愿高出10余个百分点。

就居留时间上来看,大专及以上学历流动人口中定居和具有长期居留意愿(居留时间超5年)的占比高达56%,其中定居的占比高达48%,长期居留意愿的占比相对较少,可以看出高学历流动人口居留的决定十分之坚定;相比之下,大专以下流动人口的定居和具有长期居留意愿的比重仅有26%,其中定居和长期居留意愿的比重势均力敌,均占13%。

综合落户意愿、居留时间两方面因素综合考虑(取长期居住和落户的并集),高达50.8%的外来人口愿意留在杭州长期发展,按照杭州207余万流动人口来计算的话,愿意长期留在杭州、落户杭州的流动人口高达105万人。这与杭州良好的自然与人文环境有极大关联,加之杭州对外来人口的包容性也较好,因此流动人口的居留意愿较强。

值得注意的是,随着房价水平的上涨,租金水平近些年也呈现明显的增长之势,根据全国流动人口调研数据显示,2017年杭州流动人口平均月租金约为1071元,较2013年平均月租金557元增幅高达92%,这一增速明显高于同期收入增幅63%。较高的租金压力使得部分人群萌生了返乡或者去其他城市流动的意愿,尤其是低收入群体,返乡或者继续流动的意愿更为强烈,月收入低于5622元(杭州流动人口平均月收入)的这部分流动人口返乡的占比达3.2%,略高于高收入群体返乡意愿2%。

由于杭州经济发达,环境优美,返乡占比本身就处于较低水平,不足3%,因此单从比重上看低收入群体和高收入群体的差距不大。我们进一步对具有明确返乡意愿的流动人口的收入水平进行分析,结果发现:仅有10%的返乡人群人均收入超过5622元的平均水平,高达90%的人收入未达平均收入水平。

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核心客群:租金压力下高学历人群

更易被转化为购房群体,核心客群达11.4%

随着杭州互联网经济的快速发展、收入水平有了明显的增加,大量人口涌入,使得杭州房地产市场热度大幅提升,商品住宅价格也随之升至高位。根据杭州统计局数据显示,杭州2019年前11月商品住宅均价已超2.6万元/平方米,高昂的房价势必对流动人口的购买力产生较大影响。因此在计算杭州实际的购房能力和购房规模时我们要充分考虑购房者的收入水平。

首先,为了对流动人口的购房能力有一个更好的衡量,我们根据杭州的房价和合理的房价收入比反算出具有购买能力的工资水平的最低值约为10000元/月,据此,我们将目标客群的收入标准设定为个人月收入10000元或者家庭月收入20000元以上。

此外,就房租水平来看,由于高学历人群对于居住环境、居住品质的要求较高,因此其租金水平明显高低学历人群,月平均租金达2054元,这一数值占到其平均收入的27%,明显高于低学历群体19%的平均水平,高昂的租金使得部分高收入群体转化为购房群体。

综合考虑上文提到的种种因素,再结合长期发展的条件进行筛选,可知在杭州流动人口中同时具有购买力和购买需求的占比约为11.2%。(以下称为核心刚需)

按照207万流动人口来测算,同时具有购房意愿和购房能力的约有23.2万人,预计可产生865万平方米的购房需求[1],这一体量接近杭州1.5年的刚需成交量。

[1]按照杭州2018年城镇居民人均住房面积37.3平方米/人计算。

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需求趋势:人才新政下高学历人群占比提升

2019年核心客群数量料增加10%

近些年,杭州加大了引人的力度,全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保的,可直接落户,将“年龄”和“社保缴纳年限”这两个硬性条件都予以删除,降低了落户的门槛;并且对应届毕业生的生活补贴做出明显提高:补贴标准由硕士2万元、博士3万元调整为本科1万元、硕士3万元、博士5万元。不仅是应届硕博士补贴金额提高,应届本科生留杭也有补贴。

在2018杭州国际人才交流与项目合作大会开幕式上,猎聘发布《2018中国互联网人才发展白皮书》,报告提出:杭州互联网人才黏度大、人才吸引力强、互联网就业空间大。数据显示,目前杭州互联网人才净流入率以14.98%位居全国各城市首位,并且北京、上海、深圳三地互联网人排名前三的去向城市中都有杭州。并且互联网从业者对工作满意度来看,杭州以67.7%的比重居于首位,足以看出杭州的人才吸引力之强。

2017、2018年杭州市分别引进大学生79347人及81433人。根据浙江省人才办发布浙江2019 年上半年人才集聚情况的分析报告,仅2019年上半年,杭州市就共引进大学生 125353 人,同比增长 100%,位列全国第一,其中硕士 21560人,博士 638 人;硕士和博士占比高达18%。此外,杭州今年上半年分别引进顶尖人才数、领军人才数 29 及 25 人,顶尖人才集聚由于高学历人群的收入水平相对较高,加之这部分人群的比重也会有明显额提升,按往年高学历人口居留意愿和收入水平计算,2019年核心客群人数可提升约10%,即2.4万人左右。

值得注意的是,由于相当一部分引入人才是应届毕业生,尚无足够的购房能力,因此他们的租房需求十分旺盛,他们对租赁住房及人才公寓的需求旺盛,为提高城市吸引力,杭州还应进一步加大公租房的供给力度。

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